作者：                上传时间：  2012-05-15             关键字：

一种“非主流”房地产交易模式“法院委托拍卖房”渐渐受到普通市民关注。最近市民徐先生就在一份报纸的广告中看到一则法院拍卖房产的公告。听说，这类房子价格比市面上低不少，他也有了兴趣。

不过，和大部分普通市民一样，徐先生对“法院拍卖房”并不熟悉。“房子可靠吗？有没有产权问题？过户会不会顺利……”带着一连串问号，他联系本报“答疑解惑”，希望能得到帮助。

参与竞拍提前做功课

拍卖房的来源主要有两个途径：一是法院委托的强制执行的拍卖；二是企业单位(多是银行机构)委托的拍卖。其中以受法院委托拍卖的房产居多。

参加房产拍卖，有哪些需要注意的？记者特意咨询了宁波市拍卖行业协会有关负责人。他认为，有意参拍者，须提前做好功课。

首先，参拍者要获取拍卖信息，需关注本地报纸、人民法院诉讼资产网等媒体上的公告。

第二，看到自己感兴趣的拍卖公告后，应与相关拍卖公司咨询联系，了解拍卖房产的有关信息。其中需了解确定竞拍标的物产权是否清晰，阅读拍卖公司提供的房产状况说明或评估报告，了解房屋产权的使用年限、面积、周边房源价格等情况。最好去现场看房，了解房屋实际状况，所处区域、环境、交通等。一般拍卖公告上都会明确注明看房的时间和地点。

第三，需提前准备充足的资金。买受人在拍卖成交后，需要在法院规定的期限内将价款全部汇入指定账户。目前大多数银行不提供拍卖房按揭贷款服务，因此这笔钱需要购房者提前准备好。如果到期付不了全额款项，那数万元的保证金就会被没收。

需注意的是，成功竞得房产，买受人需按一定比例向拍卖机构支付佣金。据介绍，目前成交价50万元以下的，收取佣金比例为5%；超过50万元的部分，为3%。假如一套房成交价为200万元，需缴纳佣金为：50万×5%＋(200万-50万)×3%＝7万元。

此外，他提醒有意者注意，如果参与竞拍住宅，那还需弄清是不是符合相应限购政策。

竞拍来的房产如何过户？

“法院强制拍卖的房产，过户时需要法院工作人员和竞买所得人带上法院出具的判决书、裁定书、协助执行通知书、拍卖成交确认书以及身份证明等材料办理转移登记手续。”宁波市房产交易中心受理科科长葛晓君介绍说。

另外，她还介绍了经普通拍卖程序获得的房产过户：与一般二手房过户手续差不多，由原产权人和买受人持原房产权属证、土地证、契证和身份证明申请办理转移登记手续。“不过，原产权人不能到场办理的，还是需要通过法院强制执行程序方能办理其后的过户手续。”

无论是通过哪种形式竞拍购买的房屋，房屋登记费收费标准均是：住宅80元/件，非住宅550元/件。至于税收方面，也可以参考二手房买卖。普通住房，90平方米及以下且为家庭唯一住房，契税税率为1%；90平方米以上140平方米以下且为家庭唯一住房，契税税率1.5%；非家庭唯一住房，税率3%；非住宅契税税率也为3%。

竞拍房屋会有风险吗？

浙江素豪律师事务所葛攀攀律师表示，强制执行拍卖的房子是经法院裁判后产权相对清晰的房产。按照规定，进入拍卖程序的房产已经解除抵押，产权已经理顺，卷入债务纠纷的可能性很小。“过户不存在问题，不过，需要了解房屋是否已经腾空。”

葛律师称，拍卖前的合法租赁，是得到法律保护的，这就是买卖不破租赁。如果没到期的租赁，拍卖后也是要继续履行的。“如果买受人不了解情况，虽然办理了过户，原居住人拒绝腾空，那就费周折了。”此外，还需了解拍卖物的瑕疵，是否有拖欠水费、电费、物业费、维修基金等情况。